斉白石のしくみ

世代の入れ替わりで個性的なブティックやカフェなどが散在するようになった住宅地の小さな商店街で、ロンドンのノッテイングヒル、パリのマレやパッシーが好例でしょう。日本では代官山や恵比寿周辺などが近いのかも知れません。
裏原や裏青山、代官山の裏通り、目黒川沿いの中目黒や恵比寿の外れ、さらには高円寺と、かつては商業立地に成り得なかった住宅地がいつの間にか知る人ぞ知る人気スポットとしてクローズアップされています。住宅地における生活業態の多様化とともにこのような裏通り志向が広まれば消費が面に分散し、ターミナルのファッシヨンビルや郊外の大型SCは投資回収の算段が狂うかもしれません。
『業態別の出居可能立地は?当社が主催しているSPAC研究会のメンバ一企業アンケートによれば、都心百貨店のメー力一系インショップの月坪効率は平均42.6万円と高いものの、実質不動産費率は平均37.3%に達しています。駅ビル/ファッションビルの月坪効率は平均30万円前後と都心百黄店の7掛け程度ですが、実質不動産費率は平均20%前後と百黄店インショップの半分強に収まっています。
郊外量販店系SCテナン卜の月坪効率は平均約15万円と都心百質店の3分の1強、駅ビル/ファッションピレの半分程度と低いのですが、実質不動産費率は駅ビル/ファッションビルと大差がありません。アパレルメーカーの直営居から品揃え店まで業態によって値入率/組利益率には大差があり、不動産費率の限界も大きく異なります。

メー力直営店やメー力一系SPAなら値入率は70%強、最終粗利益率も60%前後が可能ですが、セレク卜系SPAではオリジナル比率にもよりますが値入率は60%前後、最終粗利益率は50%前後、セレク卜居や品揃え店では値入率は45、50%前後、最終粗利益率は35～40%前後にとどまります。不動産関連費を除いた人件費や包装費等の販売費を売上対比15%前後、本部経費を含んだ一般管理費を10%前後と見れば、不動産関連費以外の営業経費合計は約25%。
粗利益率から逆算すれば、実質不動産費率の限界(利益ゼ口水準)はメー力一直営店やメ力一系SPAで35%前後、セレク卜系SPAで25%前後、セレク卜居や品揃え店では15%前後ということになります。となれば、95年当時から5ポイン卜も上昇して37.3%に達した都心百貨店インショップの実質不動産費率はすでに限界を超えています。
しかも、歩率は依然として上昇傾向にありますから、百貨店にとどまっていては利益を生みようがありません。ブランドショップは駅ビル/ファッションビルや郊外大型SC、ダウンタウン路面に打って出るしかないのが実情なのです。
駅ピレ/ファッションビル、郊外大型SCの実質不動産費率は18、20%前後ですから、限界不動産費率15%前後のセレク卜居や品揃え店では採算乗せは困難です。が、低家貫のライフスタイルセンターなら郊外大型SCに較べて格段の低不動産費率が可能で、十分に採算に乗ると思われます。
さらに低家賓のコンビ二工ンスセンターなら、品揃え店でも高収益が可能です。現在のパッケージされた商業施設にこだわることなく、自店の粗利益率でも十分に利益が出せる出店形態をゼ口から考え直すべき時期を迎えているのではないでしょうか。
コラム『業態別の出居可能立地は?当社が主催しているSPAC研究会のメンバ一企業アンケートによれば、都心百貨店のメー力一系インショップの月坪効率は平均42.6万円と高いものの、実質不動産費率は平均37.3%に達しています。駅ビル/ファッションビルの月坪効率は平均30万円前後と都心百黄店の7掛け程度ですが、実質不動産費率は平均20%前後と百黄店インショップの半分強に収まっています。

郊外量販店系SCテナン卜の月坪効率は平均約15万円と都心百質店の3分の1強、駅ビル/ファッションピレの半分程度と低いのですが、実質不動産費率は駅ビル/ファッションビルと大差がありません。アパレルメーカーの直営居から品揃え店まで業態によって値入率/組利益率には大差があり、不動産費率の限界も大きく異なります。
メー力直営店やメー力一系SPAなら値入率は70%強、最終粗利益率も60%前後が可能ですが、セレク卜系SPAではオリジナル比率にもよりますが値入率は60%前後、最終粗利益率は50%前後、セレク卜居や品揃え店では値入率は45、50%前後、最終粗利益率は35、40%前後にとどまります。不動産関連費を除いた人件費や包装費等の販売費を売上対比15%前後、本部経費を含んだ一般管理費を10%前後と見れば、不動産関連費以外の営業経費合計は約25%。
粗利益率から逆算すれば、実質不動産費率の限界(利益ゼ口水準)はメー力一直営店やメ力一系SPAで35%前後、セレク卜系SPAで25%前後、セレク卜居や品揃え店では15%前後ということになります。となれば、95年当時から5ポイン卜も上昇して37.3%に達した都心百貨店インショップの実質不動産費率はすでに限界を超えています。
しかも、歩率は依然として上昇傾向にありますから、百貨店にとどまっていては利益を生みようがありません。ブランドショップは駅ビル/ファッションビルや郊外大型SC、ダウンタウン路面に打って出るしかないのが実情なのです。
駅ピレ/ファッションビル、郊外大型SCの実質不動産費率は18、20%前後ですから、限界不動産費率15%前後のセレク卜居や品揃え店では採算乗せは困難です。が、低家貫のライフスタイルセンターなら郊外大型SCに較べて格段の低不動産費率が可能で、十分に採算に乗ると思われます。
さらに低家賓のコンビ二工ンスセンターなら、品揃え店でも高収益が可能です。現在のパッケージされた商業施設にこだわることなく、自店の粗利益率でも十分に利益が出せる出店形態をゼ口から考え直すべき時期を迎えているのではないでしょうか。
前世紀末から今日に至るまで、商品のみならずビジネスモデルまで次々とトレンドに流されて同質化競争に巻き込まれ、顧客をとらえて独自のポジションを回せるという本来のマーケテイングが疎かにされてきました。 SPAとSCMによる流通工業化の次は手工業回帰とセレクトブーム、その次はデザイナーズベーシックによる工業化と手工業の融合と、あたかも産業革命からバウハウスまでのインダストリアルデザイン史を十倍速でなぞるような変転とは言え、その度に開発プロセスからVMD展開まで一変させては顧客をつかんだ事業展開は困難です。
発想を切り替えてトレンドマーケテイングから離脱し、顧客をがっちりとらえて安定した成長と独占利益を享受するポジションマーケテイングに転換すべきではないでしょうか。皆が成長を注目するマーケットやビジネスモデルは競争も激しく、独自のポジションを確立して独占利益を事受するのは困難です。
が、忘れられがちな地味なマーケットや縮小しつつあるマーケット、古典的なビジネスモデルでは有力なライバルの参入も少なく、顧客をつかんで独占利益を手にするチャンスが大きいのです。選択と集中の効率的な経営を志向する今日の企業は採算性、成長性の薄いマーケットは切り捨てますから、不便している人々はどこにでもいます。

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